Les adaptations du statut de fermage

Le bail de petite parcelle

Arrêté cadre statut du fermage Ardèche

Arrêté cadre statut du fermage Drôme

Arrêté cadre statut du fermage Gard

Arrêté cadre statut du fermage Loire

Arrêté cadre statut du fermage Rhône

Arrêté cadre statut du fermage Vaucluse

Ce bail est un contrat de location de terres agricoles de petites surfaces. 

La superficie maximale est fixée, pour chaque département et selon la nature des parcelles, par arrêté préfectoral. 

Le bail de petite parcelle peut déroger partiellement au statut du fermage s’il remplit toutes les conditions suivantes : 

• La parcelle ne doit pas dépasser la superficie fixée par arrêté du préfet de département : 

• La parcelle ne doit pas constituer un corps de ferme, 
• La parcelle ne doit pas constituer une partie essentielle de l’exploitation du preneur. 

Lorsque le contrat remplit l’ensemble des conditions, bailleur et preneur peuvent déroger aux règles suivantes du statut du fermage : 

• Exigence d’un bail écrit ;
• Durée minimale de 9 ans ; 
• Droit au renouvellement du bail ; 
• Obligation de respecter les formes et délais du congé ; 
• Droit de reprise tous les 3 ans ou tous les 6 ans ; 
• Encadrement du prix du fermage ;
• Droit de préemption du preneur. 

A chaque renouvellement du bail de petite parcelle, les parties devront vérifier que la nature et la superficie de la parcelle respectent bien les exigences fixées par le dernier arrêté préfectoral en vigueur, lequel peut avoir été modifié depuis la conclusion du bail précédent.

‍Les baux à long terme

Pour ces différents baux à long terme, les dispositions du statut du fermage s’appliquent, sous réserve de certains aménagements spécifiques.

Le bail doit obligatoirement être établi par écrit et par acte notarié. 

Un état des lieux contradictoire doit être dressé lors de l’entrée en jouissance du preneur.  

Les baux à long terme bénéficient d’une exonération de la publicité foncière. 

Il faut noter que le bail à ferme peut être converti à tout moment en bail à long terme par accord des parties. 

Il existe plusieurs types de baux à long terme : 

• Bail d’au moins 18 ans : Ce bail est conclu pour une durée minimale de 18 ans, sans possibilité de reprise triennale par le bailleur pendant son cours. A l’issue de cette période, il est renouvelable par périodes successives de neuf ans, dans les mêmes conditions que le bail rural de droit commun. 

• Bail d’au moins 25 ans : Ce bail est conclu pour une durée initiale de 25 ans. Lorsqu’il comporte une clause de tacite reconduction, il est ensuite renouvelé d’année en année. A défaut d’une telle clause, le bail prend fin de plein droit à l’expiration du terme de 25 ans, sans que le bailleur ait à délivrer congé. 

• Bail carrière : Le bail carrière est un bail rural à long terme portant sur une exploitation agricole constituant une unité économique ou sur un ensemble de terres d’une superficie supérieure à la Surface minimum d’installation (SMI). Il est conclu pour une durée minimale de 25 ans, et prend fin à l’expiration de l’année culturale au cours de laquelle le preneur atteint l’âge de la retraite retenu par la MSA. 

Le prix du bail de carrière peut être majoré de 1% par année de validité du bail. 

Le bail « environnemental »

Des clauses relatives au respect de pratiques culturales respectueuses de l’environnement peuvent être imposées au preneur, sous réserve de conditions précises tenant au bailleur et aux terres concernées. 

Ces clauses peuvent être intégrer au bail rural afin de garantir sur les terres mises à bail, le maintien de pratiques visant la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l'air, ainsi que de la prévention des risques naturels et la lutte contre l'érosion. 

Ces clauses environnementales peuvent être instaurées dans les cas suivants : 

• Lorsque le bailleur est une personne morale de droit public, une association agréée de protection de l’environnement, une personne morale agréée « entreprise solidaire », une fondation reconnue d’utilité publique ou un fonds de dotation ;
• Pour les parcelles situées dans un périmètre protégé, notamment : parcs nationaux, réserves naturelles et leur périmètre de protection, monuments naturel et sites classés, sites protégés, sites « Natura 2000 », périmètres de protection des prélèvements d’eau potable, ou terrains relevant du Conservatoire du littoral. 

Les clauses environnementales pouvant être incorporées sont énumérées par l’article R411-9-11-1 CRPM. 

Il est a noté que les minima de prix du fermage ne s’appliquent pas aux baux comportant de telles clauses environnementales. 

Enfin, le bail doit inclure des dispositions précisant les modalités selon lesquelles le bailleur peut vérifier, de manière annuelle, le respect par le preneur des pratiques culturales convenues. 

‍Les baux des SAFER

Ils sont de 2 types : 

• (Article 142-4 CRPM)

Après l’acquisition d’un bien, la SAFER disposent d’une période transitoire maximale de cinq ans avant la rétrocession. Durant cette période, elle veille au maintien du bien en état d’exploitation et de production agricole. A cette fin, la SAFER peut notamment donner le bien en location afin d’éviter son abandon ou sa dégradation. Le statut du fermage est applicable, à l’exception des règles relatives à la durée du bail, au droit au renouvellement et au droit de préemption du preneur. 

• (Article 142-6 CRPM)

Tout propriétaire peut, par convention de mise à disposition, confier à la SAFER la gestion locative de ses vignes, afin qu’elle les donne à bail à un preneur dans l’attente d’une orientation définitive des biens. L’objectif de cette convention est de permettre l’aménagement parcellaire ou d’assurer la mise en valeur agricole des parcelles. 

Cette situation repose sur la conclusion de deux contrats distincts : 

• Une convention de mise à disposition conclue entre le propriétaire et la SAFER ;
• Un bail consenti par la SAFER au profit d’un preneur. 

Ces deux contrats présentent des particularités au regard du statut du fermage.

S’agissant de la mise à disposition consentie par le propriétaire à la SAFER, le statut du fermage n’est pas applicable. La durée de cette convention est limitée à six ans, renouvelable une fois.  

S’agissant du bail conclu par la SAFER au profit d'un preneur, le statut du fermage ne s’applique qu’en ce qui concerne le prix. Le bail doit préciser les améliorations que le preneur s'engage à réaliser ainsi que les indemnités auxquelles il pourra prétendre à l’expiration du bail.  

Enfin, à l’issue du bail consenti par la SAFER, lorsque sa durée excède six ans, le propriétaire ne peut conclure un bail rural classique sans avoir préalablement proposé le bien au preneur en place, à conditions identiques.