Les baux et contrats exclus du statut du fermage

La convention d’occupation précaire

Les conventions d’occupation précaire dérogent aux dispositions du statut du fermage. Elles ne sont possibles que dans trois situations précises, dans lesquelles le propriétaire attend la survenance d’un événement déterminé : 

• Lors d’une succession : La mise en valeur de biens inclus dans une succession dont le règlement judiciaire est en cours, ou lorsque les biens sont maintenus temporairement en indivision par décision de justice.

• Pour offrir un délai de grâce : Permettre au preneur, à son conjoint ou à son partenaire de PACS de rester temporairement dans les biens loués après l’expiration du bail rural. Cette mesure vise généralement à offrir au preneur le temps de retrouver d’autres parcelles et d’organiser son départ.

• Pour un futur changement de destination du bien : Autoriser l’exploitation temporaire de biens dont l’usage principal n’est pas agricole, ou dont la destination agricole doit être changée. Il est important de noter que la simple intuition du propriétaire ou des rumeurs concernant une future reclassification ne suffisent pas à justifier la conclusion d’une convention d’occupation précaire. La connaissance du futur changement de destination doit exister de la signature du contrat.

Il est recommandé de formaliser ces conventions par écrit afin de limiter les risques de contestation. 

Le contrat doit préciser : 

• Le motif permettant de déroger aux règles du fermage ;
• La durée de l’occupation ; 
• Le montant de l’indemnité d’occupation due par l’occupant. 

Pour le reste, la liberté contractuelle s’applique. 

L’occupant précaire ne bénéficie ni d’un droit au renouvellement, ni d’un droit de préemption, ni d’un droit de cession de la convention. 

Le prêt à usage ou Commodat

Modèle prêt à usage

Le prêt à usage, également appelé commodat, est un contrat par lequel une des parties met gratuitement un bien à la disposition d’une autre, à charge pour cette dernière de le restituer après usage, à l’expiration du délai convenu.

La gratuité constitue un élément essentiel de ce contrat.  À défaut, le prêt à usage encourt une requalification en bail rural, avec toutes les conséquences qui en découlent. 

Le prêt à usage n’est pas soumis au statut du fermage, ce qui permet aux parties d’aménager librement les conditions du contrat. 

Toutefois, il convient d’en mesurer le caractère précaire, tant en ce qui concerne la durée que les droits conférés à l’occupant.