Les baux soumis au statut du fermage

Le bail rural classique

Le contrat 

Contrat type Ardèche de Bail à ferme

Contrat type Drôme de Bail à ferme

Contrat type Gard de Bail à ferme

Contrat type Loire de Bail à ferme

Contrat type Rhône de Bail à ferme

Contrat type Vaucluse de Bail à ferme

Le bail rural est défini comme « Toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole ». Lorsque les conditions prévues sont réunies, le statut du fermage s’applique automatiquement. Ce statut est d’ordre public, ce qui signifie qu’il n’est pas possible d’y déroger. Il a pour objet de déterminer les droits et obligations du bailleur (propriétaire) et du preneur (fermier). 

Un bail rural écrit est conseillé, même s’il n’est pas obligatoire. Il permet de prouver l’existence du contrat en cas de litige. Son enregistrement auprès d’un centre des impôts est recommandé, car il protège les droits des parties concernées et rend le bail opposable aux tiers. 

Parmi les obligations du fermier, on retrouve notamment l’obligation de verser un loyer annuel à son propriétaire. Le montant du loyer n’est pas libre, il est encadré par un arrêté préfectoral. Le propriétaire doit quant à lui mettre à disposition de son locataire le bien loué et lui en assurer la pleine jouissance. 

L’état des lieux

Modele_etat_ des_ lieux-bail_rural

Au début du bail, il est conseillé de réaliser un état des lieux. Ce document décrit l’état des bâtiments et des terres, leur entretien et le rendement moyen des cinq dernières années. Il est établi conjointement par le bailleur et le preneur, à frais partagés, dans le mois précédant ou suivant l’entrée en jouissance.

L’état des lieux permet de calculer, plus tard, l’indemnisation due au preneur pour des améliorations ou au bailleur en cas de dégradations imputables au locataire.

En l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état et doit les restituer ainsi.

La durée 

La durée initiale d’un bail rural est fixée à neuf ans. À l’issue de cette période, le bail se renouvelle automatiquement par tacite reconduction pour une nouvelle durée de neuf ans. Sauf accord entre les parties ou décision judiciaire contraire, les clauses du bail renouvelé demeurent identiques à celles du bail initial.

Le renouvellement étant automatique, la partie qui souhaite mettre fin au bail à son échéance doit notifier un congé à l’autre partie au moins dix-huit mois avant le terme.

La résiliation 

Résiliation de plein droit : 

Le bail est résolu de plein droit lorsque la totalité des biens compris dans le bail sont détruits par cas fortuit. 

Résiliation à l’amiable : 

Le bail rural peut être résilié à l’amiable, d’un commun accord entre le bailleur et le preneur. Dans cette hypothèse, les parties déterminent librement les conditions de la résiliation, notamment la date de prise d’effet et, le cas échéant, le versement d’une indemnité de sortie. 

Résiliation à l’initiative du propriétaire : 

• Faute du preneur, notamment en cas de : 
  
  • Non-paiement du fermage ;
  • Mauvaise exploitation du fonds ; 
  • Non-respect d’une clause environnementale.
• Changement de destination des parcelles ;
• Décès du preneur, lorsque celui-ci ne laisse ni époux, ni partenaire de PACS, ni ayant-droit participant à l’exploitation ou y ayant participé au cours des cinq années précédant le décès. Le propriétaire dispose d’un délai de six mois, à compter du jour où il a connaissance du décès, pour s’opposer à la transmission du bail ; 
• Exercice du droit de reprise pour exploiter, en principe à l’échéance du bail, mais pouvant également intervenir en cours de bail, notamment dans le cadre d’une reprise triennale ou reprise sexennale. 

Résiliation à l’initiative du preneur : 

• Destruction partielle d’un bien essentiel, non reconstruit, alors que le preneur participe au financement de la construction ; 
• Situations prévues par l’article L411-33 CRPM,  notamment : 
  
  • Incapacité au travail de plus de deux ans du preneur ou de l’un des membres de sa famille indispensable au travail de la ferme ;  
  • Décès d’un ou plusieurs membres de la famille du preneur indispensable au travail de la ferme ; 
  • Acquisition par le preneur d’une ferme qu’il doit exploiter lui-même ; 
  • Refus d’autorisation d’exploiter au titre du contrôle des structures. 

🡪 Dans ces hypothèses, lorsque l’évènement justifiant la résiliation survient au moins neuf mois avant la fin de l’année culturale, le preneur peut choisir que la résiliation prenne effet à la fin de l’année culturale en cours ou à la fin de l’année culturale suivante. A défaut, la résiliation prendra effet à la fin de l’année culturale suivante.  

• Atteinte de l’âge de la retraire par le preneur : celui-ci doit notifier sa décision au propriétaire douze moi à l’avance. 

Lorsque le preneur sortant a réalisé des améliorations au fonds loué, une indemnité compensatrice doit lui être versée à la fin du bail. Le preneur dispose d’un délai d’un an à compter de la fin du bail pour la demander. 

En cas de vente des biens loués, le preneur bénéficie (sous certaines conditions) d’un droit de préemption, ce qui signifie que le bailleur qui vend à un tiers doit faire notifier la vente au preneur qui peut décider de se substituer à l’acquéreur avec faculté de discuter le prix si celui-ci est excessif. Le droit de préemption du preneur prime généralement sur celui de la SAFER. 

En principe, la cession du bail rural est interdite. Le Code rural prévoit toutefois une exception importante pour la transmission familiale (enfant, conjoint, partenaire de PACS, ou certain membre proche de la famille) mais elle est encadrée. 

Le prix du fermage 

Le fermage constitue la contrepartie versée par le preneur en échange de la mise à sa disposition des terres ou bâtiments de l’exploitation. 

Son montant est encadré par la loi et ne peut donc pas être librement fixé par les parties. 

Chaque année, un indice national des fermages est publié afin de permettre la réévaluation annuelle du loyer. Dans certaines hypothèses, le montant du fermage peut également être révisé. 

Le montant du premier loyer

Le montant du premier loyer est fixé d’un commun accord entre le bailleur et le preneur, dans les limites des minima et maxima prévues par l’arrêté-cadre du statut du fermage. 

La valeur locative globale résulte de la somme des valeurs locatives des terres et bâtiments.  

Les modalités d’évaluation de la valeur locative des vignobles varient selon les départements : 

• Ardèche :

Arrêté cadre statut du fermage Ardèche

Indice_fermages_ 20252026_ Ardèche

La valeur locative du vignoble est d’abord calculée en hectolitres de vin par hectare. Elle correspond au sixième de la récolte moyenne à l’hectare des cinq dernières années, diminué d’un hectolitre.

Cette valeur locative à l’hectare est ensuite appliquée à chaque parcelle en fonction de sa superficie. Elle est obtenue en multipliant la valeur locative à l’hectare par le nombre d’hectares de la parcelle, ce qui permet de déterminer un volume total exprimé en hectolitres.  

Enfin, la valeur locative en euros est calculée en multipliant ce volume total par le cours moyen de la denrée, fixé chaque année par l’arrêté préfectoral relatif aux indices des fermages du département.  

*Valeur locative 

** Récolte moyenne à l’hectare des cinq dernières années

• Drôme :

Arrêté cadre statut du fermage Drôme

Indice_fermages_ 20252026_Drôme

Afin de déterminer la valeur locative du vignoble, l’arrêté-cadre relatif au statut du fermage prévoit une grille d’évaluation. Cette grille permet d’attribuer à chaque parcelle un nombre de points par hectare, en fonction de critères tenant aux caractéristiques des terrains et des plantations. 

Le nombre total de points ainsi obtenu est ensuite multiplié par la surface de la parcelle exprimée en hectares, puis par le cours moyen de la denrée, fixé annuellement par l’arrêté préfectoral relatif aux indices des fermages du département.  

• Gard : 

Arrêté cadre statut du fermage Gard

Indice_fermages_ 20252026_Gard

Les parties déterminent le montant du fermage, compris entre les minima et maxima fixés par l’arrêté annuel relatif à l’indice des prix du fermage départemental. Ces valeurs figurent dans un tableau, actualisé chaque année en fonction de l’indice national des fermages. 

Une fois le montant du loyer à l’hectare arrêté d’un commun accord, il suffit de le multiplier par la superficie de la parcelle exprimée en hectares afin d’obtenir la valeur locative totale. 

• Loire : 

Arrêté cadre statut du fermage Loire

Indice_fermages_ 20252026

L’arrêté annuel relatif à l’indice des prix du fermage départemental fixe le maxima de la valeur locative des vignes selon les différentes appellations. 

Ce plafond peut ensuite être minoré en fonction du relief, de l’âge des vignes et du pourcentage de plants manquants.

Chaque année, un tableau détaillant les critères par appellation et le prix du fermage est publié dans l’arrêté préfectoral. 

Une fois que le loyer annuel par hectare est déterminé entre les parties, il suffit de le multiplier par le nombre d’hectares de la parcelle pour obtenir la valeur locative totale.

• Rhône : 

Arrêté cadre statut du fermage Rhône

Indice_fermages_20252026_Rhône

VSIG : 

Les vins sans IGP, situés hors aire d’appellation, relèvent du barème de fermage applicable aux cultures de fruits à pépins du Rhône.  

Pour ces parcelles, la valeur locative est déterminée en retenant un nombre de points par hectare, compris entre 100 et 310, en fonction de l’état sanitaire du verger. 

Une fois ce nombre arrêté, il convient d’appliquer les critères d’évaluation figurant dans le tableau de l’arrêté cadre relatif au fermage. 

Le nombre de points ainsi obtenu doit ensuite être pondéré afin de tenir compte de l’état réel du verger, notamment du taux de manquants. 

Enfin, la valeur locative est calculée en multipliant le nombre de points retenu par la valeur du point, telle que fixée par l’arrêté préfectoral relatif à l’indice des prix du fermage, puis en multipliant le résultat par le nombre d’hectares.

Appellations « Condrieu » et « Côte Rôtie » : 

Le montant du fermage est arrêté d’un commun accord entre les parties, dans la fourchette minimale et maximale prévue par l’arrêté-cadre relatif au fermage pour chaque appellation, exprimée en hectolitres par hectare par an.

Il est déterminé en fonction de plusieurs critères, notamment l’état du terrain, l’accessibilité des parcelles, l’absence de zones de non-traitement (ZNT), l’état des murets, le pourcentage de ceps manquants ainsi que l’état du palissage.

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Ce volume est ensuite multiplié par le prix de l’hectolitre de l’année en cours, tel que fixé par l’arrêté relatif à l’indice du fermage, ainsi que par le nombre d’hectares de la parcelle.

Vaucluse :

Arrêté cadre statut du fermage Vaucluse

Indice_fermages_20252026_Vaucluse

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L’arrêté-cadre relatif au fermage fixe des minima et maxima pour chaque appellation. Un tableau indique ces valeurs, exprimées en litres de vin par hectare par an.

Pour déterminer la valeur locative d’une parcelle au sein de cette fourchette, il convient d’attribuer aux terres une note sur 100, établie en fonction de différents critères, notamment la qualité et la nature des sols, l’état des plantations, ainsi que les commodités d’exploitation (superficie, accessibilité et écoulement).

Cette note sur 100 permet d’obtenir un pourcentage, qui est ensuite appliqué au maxima de la denrée afin de l’ajuster aux caractéristiques réelles des terres. On obtient ainsi la valeur locative d’un hectare par an, exprimée en litres de vin.

(Le prix des baux ruraux peut également varier en fonction de la durée du bail (bail de 18 ans : + 30 %) et de l’âge des vigne (- 4 ans : taux minimum)). 

Il convient ensuite de multiplier cette valeur locative par le nombre d’hectares de la parcelle ainsi que par le prix du litre de l’année en cours, tel que fixé par l’arrêté relatif à l’indice des prix du fermage, pour obtenir le montant final du fermage en monnaie.

La réévaluation du fermage 

Indice_fermages_ 20252026_Ardèche

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Chaque année, un indice national des fermages est publié afin de permettre la réévaluation annuelle du loyer. Cette réévaluation s’effectue en principe à la date d’anniversaire du bail. 

La méthode est simple :

Un bailleur qui omet de réviser le fermage pendant plusieurs années ne pourra pas récupérer rétroactivement les sommes dues : les créances de fermage se prescrivent sur cinq ans.

Le bail à métayage

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Le bail à métayage est un bail rural dans lequel un bien rural est donné à bail à un preneur qui s’engage à le cultiver sous contions d’en partager les produits avec le bailleur. Le preneur est le chef d’exploitation.

Le statut du fermage s’applique également au métayage, sauf règles particulière :  

Le prix du métayage 

Au lieu d’un loyer fixe, le preneur verse au bailleur une quote-part des récoltes. La part revenant au bailleur ne peut dépasser un tiers de l’ensemble des produits.

Le bailleur participe quant à lui aux dépenses de l’exploitation à hauteur de la même quote-part.

La résiliation du métayage 

Le bail à métayage peut être résilié à la demande du preneur à la fin de chaque période triennale, à condition de respecter un préavis minimum de 12 mois.

Par ailleurs, le preneur et le bailleur peuvent demander la résiliation du bail lorsque des destructions affectant les biens compris dans le bail ont pour conséquence de compromettre gravement l’équilibre économique de l’exploitation.

Conversion du métayage

Tout bail à métayage peut être convertie en bail à ferme à la fin de chaque année culturale, à partir de la troisième année du bail initial.

Pour cela, le propriétaire ou le métayer doit en faire la demande au moins 12 mois à l’avance. 

Si les deux parties ne sont pas d’accord, celui qui demande la transformation peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. 

Le juge pourra alors décider la transformation du bail notamment lorsque :  

• Le propriétaire n’entretient pas les bâtiments ;
• Le propriétaire ne participe pas aux investissements nécessaires selon sa part ; 
• Le métayer possède plus des deux tiers du cheptel et du matériel ; 
• La collaboration entre les parties ne fonctionne plus.

Toutefois, si le métayer est en place depuis 8 ans ou plus, la transformation en bail à ferme est automatique : le propriétaire ne peut pas s’y opposer.