Préparer la cession

Que vend-on ?

Avant même de chercher un acquéreur, il est indispensable de comprendre la nature de la cession : vend-on les actifs d’une exploitation individuelle (fond agricole, terres, bâtiments) ou les parts sociales d’une société d’exploitation ? La forme de l’exploitation emporte des conséquences, c’est pourquoi une telle opération s’anticipe plusieurs années à l’avance.

Il convient notamment de savoir si vous souhaitez vendre le foncier en même temps que l’outil de production, ou si vous préférez les séparer. Dissocier le foncier de l’exploitation est un schéma fréquent. Il consiste à consiste à conserver le foncier (vignes et bâtiments) au sein d’une société civile (de type GFA ou SCI) et à ne céder que les parts de société d’exploitation.

Ce montage permet au cédant de conserver un revenu régulier sous forme de fermage (loyers), tout en maîtrisant mieux la fiscalité de l’opération. Pour l’acquéreur, le fait de devenir locataire des vignes réduit considérablement le coût initial d’acquisition, en contrepartie d’une charge locative annuelle.

L’audit préalable

Pour sécuriser la transaction et valoriser votre domaine, la réalisation d’un audit préalable est incontournable. Il permet d’identifier et de corriger les fragilités juridiques de votre exploitation avant la mise en vente. C’est le meilleur moyen de présenter un dossier solide, de rassurer l’acheteur et de remplir votre obligation légale d’information.

L’acquéreur réalisera son propre audit. S’il découvre une anomalie que vous ignoriez, il négociera le prix à la baisse. En l’anticipant, vous gardez la maîtrise de la négociation.

Cet audit doit couvrir notamment :

• L’immobilier et le foncier : Vérification des titres de propriété, des servitudes, des diagnostics et de la conformité du casier viticole informatisé (CVI).
• Le réglementaire et l’administratif : Respect du contrôle des structures, des réglementations SAFER/Sempastous et validité des certifications (AOC, IGP, Bio).
• L’urbanisme : Vérification de la conformité des bâtiments, particulièrement si vous avez une activité œnotouristique ou événementielle.
• Le matériel : état, fonctionnalité et adéquation aux besoins à venir, pour établir la valeur réelle. Matériel végétal comme matériel d’exploitation.
• Le personnel : en principe, tous les contrats de travail en cours au jour de la cession subsistent entre le nouvel employeur et les salariés, sans formalité.
• Les aides et subventions perçues : identification des investissements aidés encore soumis à une obligation de conservation.
• L’économique : bilan précis de valoriser au juste prix les terres, les autorisations de plantation et les stocks de vin.

Attention aux aides perçues : Les aides agricoles ne vous sont définitivement acquises que si l’investissement qu’elles ont financé est conserver. Il doit rester dans vos locaux, en état de fonctionner, et servir au même usage. Cette obligation dure trois ans à compter du paiement final de l'aide pour les PME et microentreprises, cinq ans pour les autres.